Czy sąsiad może wstrzymać Twoją budowę?

Gdy plany Twojego domu, budynku rekreacyjnego lub gospodarczego są już gotowe, a Ty zamierzasz przystąpić do realizacji prac budowlanych w terenie, może się wówczas okazać, że właściciel sąsiedniej działki będzie przeciwny dokonywaniu jakichkolwiek zmian w swoim bezpośrednim otoczeniu. Co zrobić w takiej sytuacji i jakie przepisy prawa mają wówczas zastosowanie? Podpowiadamy.

Czy sąsiad może zablokować budowę? Podstawy prawne

Budowa domu lub innych budynków z nim sąsiadujących nie powinna wzbudzić sąsiedzkiego konfliktu, jeśli w swoich projektach stosujesz zasady i odległości, określone w prawie budowlanym (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). 

Polskie prawo jednoznacznie precyzuje, że gdy na stronie budynku mieszkalnego, zwróconej równolegle względem działki sąsiada, znajdują się otwory okienne lub drzwiowe, wówczas powinien on być oddalony o co najmniej 4 metry od granicy. Jeżeli natomiast strona sąsiadująca nie ma okien ani drzwi, musisz zachować dystans 3 metry pomiędzy ścianą a linią rozgraniczającą grunty. Szczegółowe wytyczne, dotyczące lokalizacji domu lub innych rodzajów budynków na danym terenie, znajdziesz w miejscowym planie, dostępnym w starostwie lub gminie. 

Pozwolenie na budowę domu a zgoda sąsiadów

Jeśli gmina nie opracowała jeszcze miejscowego planu, urząd zobligowany jest do przedstawienia Ci warunków zabudowy, a jako strona w postępowaniu może wystąpić również Twój sąsiad, którego grunty znajdują się w tak zwanym obszarze oddziaływania obiektu. Czym jest taki obszar? Według polskiego prawa budowlanego, to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Sąsiad, jako jedna ze stron postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, może mieć różne zastrzeżenia. Jeżeli Twój budynek spełnia jednak wszystkie normy i ma zachowane odpowiednie odległości względem działki przyległej, a mimo to jej właściciel blokuje Twoją inwestycję, sprawę skieruj do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Jak wstrzymać budowę sąsiada?

Podczas każdej budowy istnieje pewne ryzyko, że sąsiad uzna, iż Twoja inwestycja godzi w jego interesy lub w jakikolwiek inny sposób narusza lokalne środowisko, wpływając negatywnie na stan wód gruntowych, powietrza, gruntów, fauny i flory. Kolejnym, często spotykanym powodem blokowania budowy, jest odległość nowego budynku od granicy z działką sąsiada – może on stwierdzić, że znajduje się on zbyt blisko jego terenu, przez co  pogarsza się jakość jego życia lub obniża wartość należących do niego gruntów.

Aby skutecznie wstrzymać postępy budowy, sąsiad musi najpierw przygotować stosowne zgłoszenie do nadzoru budowlanego albo zakwestionować pozwolenie na budowę, udzielone przez starostę. Właściciel sąsiedniej działki może też odmówić prawa wejścia na swój teren w celu wykonania niezbędnych przyłączy wody, gazu lub kanalizacji – sprawę musisz wówczas skierować do kolegium odwoławczego.

Co zrobić, gdy sąsiad wyraża sprzeciw wobec Twoich planów budowy?

Sąsiad, jako strona w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, ma 14 dni na zgłoszenie wszelkich swoich uwag do starosty. Gdy już doszło do sąsiedzkiego konfliktu i nie ma szans na to, by właściciel przyległej posesji zgodził na Twoją budowę, sprawę należy niezwłocznie skierować do sądu.

W przypadku inwestycji na granicy działek, gdy konieczne jest wejście na teren sąsiada, a on jest temu przeciwny, zwróć się do lokalnych organów administracji, starosty lub prezydenta, który ma uprawnienia, by wydać zgodę na podjęcie prac budowlanych. Taką pisemną decyzję otrzymasz w ciągu 14 dni od złożenia wniosku. Jeśli starosta nie wniesie swojego sprzeciwu, roboty budowlane możesz wykonać w określonym terminie, a po przeprowadzeniu prac musisz zadbać o uporządkowanie tymczasowo zajętego terenu.